Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 197 και 198 ΑΚ, κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη συμβάσεως τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, όποιος δε στο στάδιο αυτό προξενήσει υπαίτια στον άλλο ζημία υποχρεούται να τον αποζημιώσει και αν ακόμη η σύμβαση δεν καταρτίσθηκε. Από τις ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι η καθιερούμενη με αυτές ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις έχει εφαρμογή και όταν ματαιωθεί η κατάρτιση της σύμβασης σε χρόνο, κατά τον οποίο οι μεταξύ των μερών διαπραγματεύσεις έχουν τερματιστεί οριστικά και δεν υπολείπεται παρά μόνο η τυπική υπογραφή της σύμβασης, περί της οποίας ο υπαίτιος της ματαίωσης είχε δώσει στον αντισυμβαλλόμενο σαφείς διαβεβαιώσεις ότι θα πρέπει αυτή να θεωρείται βέβαιη. Στην περίπτωση αυτή εκείνος που ματαίωσε τη σύμβαση, μη τηρώντας τη συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, είναι υποχρεωμένος να ανορθώσει τη ζημία που υπέστη ο αντισυμβαλλόμενος, που πίστεψε ως επικείμενη την κατάρτισή της. Ως ζημία νοείται το καλούμενο αρνητικό της σύμβασης διαφέρον ή διαφέρον εμπιστοσύνης, δηλαδή η ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα είχε αποφύγει αν από την αρχή τηρούσε [ο αντισυμβαλλόμενος] αρνητική στάση, και όχι το διαφέρον εκπλήρωσης της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν είχαν νομική υποχρέωση για τη σύναψή της. Στην έννοια του αρνητικού διαφέροντος υπάγονται, τόσο η ζημία εξαιτίας δαπανών στις οποίες ο παθών προέβη διότι πίστεψε ως επικείμενη τη σύναψη της συμβάσεως, όσο και η ζημία την οποία αυτός υπέστη, για τον ίδιο λόγο, από την απόκρουση άλλης ευκαιρίας για σύναψη όμοιας συμβάσεως με τους ίδιους ή ευνοϊκότερους όρους. Επιπλέον το αρνητικό της σύμβασης διαφέρον πρέπει να βρίσκεται σε αιτιώδη σύνδεσμο προς την αθέμιτη ή αντίθετη προς τα συναλλακτικά ήθη συμπεριφορά (Βλ. ΑΠ 1463/2001 ΕλλΔικ 2002 1634).
Τα ανωτέρω ισχύουν και όταν τα μέρη κατήρτισαν σύμβαση, η οποία είναι άκυρη λόγω μη τηρήσεως του απαιτουμένου τύπου, αλλά απέβλεψαν τελικώς σε σύμβαση που θα πληροί τον τύπο του νόμου και ο ένας εκ των συμβαλλομένων αρνείται αδικαιολόγητα να συμπράξει στη σύναψη έγκυρης σύμβασης που περιβάλλεται τον νόμιμο τύπο (Βλ. ΑΠ 764/1996 ΕλλΔικ 1997 575). Εξάλλου, για την απόδειξη της υπαιτιότητας, το σχετικό βάρος φέρει ο δικαιούχος που αξιώνει την αποζημίωση (Βλ. Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, Αστικός Κώδιξ, υπό τα άρθρα 197-198, IV 10).
Αν ο συμβαλλόμενος κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων επιδείξει συμπεριφορά αντίθετη με τα χρηστά ήθη αποκρύπτοντας με πρόθεση από τον αντισυμβαλλόμενο περιστατικά τα οποία αν γνώριζε ο τελευταίος θα μπορούσαν να τον επηρεάσουν στην κατάρτιση της συμβάσεως, τότε παράλληλα με την ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις θεμελιώνεται και αξίωση από αδικοπραξία, εφόσον συντρέχουν και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 919 και 914 επ. ΑΚ. Σημαντική διαφορά που πρέπει να επισημανθεί είναι ότι για τη θεμελίωση ευθύνης από τις διαπραγματεύσεις απαιτείται πταίσμα, το οποίο κρίνεται κατά το άρθρο 330 ΑΚ και έτσι αρκεί και αμέλεια, έστω και ελαφρά. Αντίθετα, για τη θεμελίωση ευθύνης από αδικοπραξία, συνιστάμενη στην προσβολή των χρηστών ηθών κατά την έννοια του άρθρου 914 ΑΚ, απαιτείται το υποκειμενικό στοιχείο του δόλου του δράστη, που μπορεί να είναι και ενδεχόμενος. Περαιτέρω, εφόσον συντρέχει το υποκειμενικό στοιχείο του δόλου μπορεί να αναζητηθεί και χρηματική ικανοποίηση για την λόγω της αντίθετης με τα χρηστά ήθη συμπεριφοράς του δράστη μη περιουσιακή του ζημία, δηλαδή για την ηθική βλάβη, κατά την έννοια των άρθρων 299 και 932 ΑΚ (ΕφΑθ 12101/89 Δνη 1994.448, ΕφΑθ 11518/1986 Δνη 1988.916, ΕφΑθ 11120/86 Δνη 1988.139, ΕφΘεσ 65/1994 Αρμ 1994.1134, ΑΠ 1294/84 ΝοΒ 1985.993, ΟλΑΠ 10/1991 ΝοΒ 1991. 1203).
Σύμφωνα με τα άρθρα 159 παρ. 1 και 180 του Αστικού Κώδικα δικαιοπραξία για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος που απαιτείται από το νόμο, εφόσον δεν ορίζεται το αντίθετο, είναι άκυρη. Κατά δε τα άρθρα 369 και 1033 ΑΚ για την ενοχική, υποσχετική σύμβαση της πώλησης και για την εμπράγματη, εκποιητική σύμβαση της μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στον τύπο αυτό υποβάλλεται και το προσύμφωνο, το οποίο αφορά τέτοια σύμβαση (άρθ. 166 ΑΚ). Εξ άλλου από τη διάταξη των άρθρων 158, 159 παρ. 1, 174, 180 και 904 ΑΚ, προκύπτει ότι σε περίπτωση μη νόμιμης παροχής, άρα και όταν αυτή έγινε σε εκτέλεση άκυρης δικαιοπραξίας, διότι δεν τηρήθηκε ο απαιτούμενος τύπος, εκείνος που έκανε την παροχή για την αιτία αυτή δικαιούται να ζητήσει αυτά που έδωσε από το λήπτη, εφ` όσον κατέστη αδικαιολογήτως πλουσιότερος από την περιουσία του (ΟλΑΠ 2/1987 ΝοΒ 1988, σελ. 69).
Περαιτέρω η προβλεπόμενη από τις διατάξεις των άρθρων 404 επ. ΑΚ σύμβαση γνήσιας ποινικής ρήτρας, με την οποία ο ένας των συμβαλλομένων υπόσχεται στον άλλον ότι, εάν δεν εκπληρώσει, ή δεν εκπληρώσει προσηκόντως την οφειλόμενη σε αυτόν παροχή από άλλη ενοχή, θα του καταβάλει ένα χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο, αποτελεί παρεπόμενη συμφωνία. Μεταξύ των προϋποθέσεων της γνήσιας ποινικής ρήτρας είναι η ύπαρξη κύριας ενοχής, η τύχη της οποίας επηρεάζει και εκείνη (ποινική ρήτρα) λόγω του παρεπομένου χαρακτήρα της, αφού, σύμφωνα με το άρθρο 408 ΑΚ, αν η υπόσχεση της παροχής είναι άκυρη, είναι άκυρη και η ποινική ρήτρα, έστω και αν τα μέρη γνώριζαν την ακυρότητα της κύριας ενοχής (ΑΠ 155/71 Ε.Εμ.Δικ. 22.369, ΑΠ 611/98 ΕλΔ 40.141).
Επομένως, σε περίπτωση επικείμενης αγοραπωλησίας που ματαιώνεται από υπαιτιότητα του πωλητή, σε χρόνο, κατά τον οποίο οι μεταξύ των μερών διαπραγματεύσεις έχουν τερματιστεί οριστικά και δεν υπολείπεται παρά μόνο η τυπική υπογραφή της σύμβασης, η τυχόν καταβληθείσα προκαταβολή από τον υποψήφιο αγοραστή χωρίς συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, γεννά σχετική αξίωση του σε βάρος του πωλητή για το ποσό αυτό, χωρίς να αποκλείεται η αναζήτηση της αποκατάστασης της περαιτέρω ζημίας που υπέστη με τις διατάξεις περί αδικοπραξίας, εφόσον συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις (άδικη και παράνομη πράξη, πρόκληση ζημίας, υπαιτιότητα του δράστη και αιτιώδης συνάφεια μεταξύ υπαίτιας πράξης και ζημίας). Ωστόσο, τυχόν ποινική ρήτρα που περιλαμβάνεται στο σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό δεν μπορεί να αναζητηθεί δεδομένης της ακυρότητας της κύριας ενοχής, η τύχη της οποίας επηρεάζει και την παρεπόμενη συμφωνία για την ποινική ρήτρα.
Ιουλία Γ. Κουδουμά